Postup pri predaji nehnuteľnosti

Veľa majiteľov nehnuteľností si myslí, že taký predaj nehnuteľnosti nemôže byť nič ťažké, že to zvládnu aj sami a tak sa bez akýchkoľvek skúsenosti, či znalostí (alebo s úplne minimálnymi) púšťajú do predaja vlastnej strechy nad hlavou, či pozemku po rodičoch v hodnotách niekedy presahujúcich aj 100 000 EUR.

Na samotný predaj však vplýva veľmi veľa faktorov. Záleží akú nehnuteľnosť predávate, v akej lokalite, v akom čase, čo je dôvodom, aké je jej pozadie, akú formu financovania zvolí kupujúci ... a mnoho ďalších faktorov.

Každý predaj je vysoko individuálny a pri každom číhajú iné nástrahy, ktoré ak na ne nemyslíte včas Vám zabezpečia mnoho bezsenných nocí. 

V podstate sa predaj nehnuteľnosti delí na dve časti:

A: Praktickú - Príprava na predaj, príprava nehnuteľnosti, prezentácia, propagácia, obhliadky a kupec 

B: Administratívnu - zmluvná dokumentácia, postupy ... Rezervačná zmluva, záložná zmluva, zmluva o budúcej kúpnej zmluve, kúpna zmluva, návrh na vklad záložnej zmluvy, návrh na vklad kúpnej zmluvy, zámenná zmluva, kvitancia, vinkulácia, notárska úschova

Časť B: ADMINISTRATÍVA

MÁME VÁŽNEHO ZÁUJEMCU O KÚPU Čo ďalej?

Zámerne píšem "záujemcu o kúpu", lebo to, že Vašu nehnuteľnosť chce niekto kúpiť je síce skvelé, no potrebuje na to peniaze. Celou sumou z vlastných zdrojov dnes disponuje málokto a ak to nie je prípad Vášho záujemcu, tak bude pomoc od banky, úver.

Aj keď mu už banka vydala certifikát, neznamená to, že mu poskytne aj peniaze na kúpu. Isté to je až keď je úver bankou schválený a sú pripravené úverové zmluvy a záložné zmluvy. Tomu samozrejme predchádza množstvo rôznej dokumentácie ako je doklad o veku stavby, nadobúdacia zmluva, znalecký posudok ...

Takže, záujemcu máme, potrebujeme s ním dohodnúť všetky náležitosti spôsobu prevodu a spôsobu financovania kúpy nehnuteľnosti, usporiadať postupnosť jednotlivých úkonov a ich načasovanie. Opäť je tu veľa možností a treba zvoliť tú najvhodnejšiu a najbezpečnejšiu pre obe strany (hlavne pre Vás).

NA STRANE KUPUJÚCEHO:

Ako bude kupujúci financovať kúpu? "hotovosťou" alebo hypotekárnym úverom?

Ak hotovosťou, bude ju vyplácať priamo na Váš účet (to chce málokto, je to najriskantnejšie pre kupujúceho), alebo využije vinkuláciu v banke, alebo notársku úschovu? Nech sa rozhodne akokoľvek musí to byť presne vyšpecifikované v kúpnej zmluve. Koľko, kedy, komu, za čo, na aký účet ....

NA STRANE PREDÁVAJÚCEHO:

Je Vaša nehnuteľnosť bez tiarch? Zvlášť pri pozemku, či rodinnom dome je skutočne bez tiarch? To, že nie je ťarcha uvedená na liste vlastníctva neznamená, že skutočne neexistuje. Nadzemné vedenia inžinierskych sietí sú viditeľné. No čo tie podzemné? Overili ste si prípadný prechod sietí cez pozemok na plynárňach, elektrárňach, vodárňach a telekomunikáciách? Ak áno a niečo máte na pozemku, alebo na hranici, nezasahuje ochranné pásmo takého vedenia do pozemku až príliš? Bude môcť budúci vlastník postaviť požadovanú nehnuteľnosť? Je vôbec na pozemku možné stavať? Spĺňa jeho šírka normy pre osadenie stavby podľa stavebného zákona? Je k nemu prístup z verejnej komunikácie? Je v územnom pláne mesta či obce určený na výstavbu rodinných domov napríklad? Neurčuje územný plán presné miesto osadenia stavby v rámci pozemku?

Ak je napríklad na liste vlastníctva nehnuteľnosti ťarcha vo forme záložnej zmluvy pre banku je potrebné ju vyplatiť. Budete ju vyplácať Vy, alebo kupujúci ako časť kúpnej ceny? Bude s tým súhlasiť? Tak či onak opäť to musí byť v kúpnej zmluve presne vyšpecifikované. (Je možný aj prenos ťarchy na inú nehnuteľnosť, no zámerne o tom nebudem písať, lebo v štádiu keď už máme kupujúceho je neskoro na prenos ťarchy, to je treba riešiť ešte pred predajom)

Ak máte tieto veci vyriešené prichádza veľmi dôležitý krok

REZERVAČNÁ ZMLUVA

V tomto momente dôrazne odporúčam uzavrieť so záujemcom REZERVAČNÚ ZMLUVU, ktorou sa Vy oproti určitej sankcii zaviažete, že po určitú dobu nehnuteľnosť nepredáte nikomu inému a záujemca o kúpu sa rovnako oproti rovnakej sankcii zaviaže, že kúpi práve Vašu nehnuteľnosť. Samozrejme pri rezervácií musí záujemca zložiť depozit, ktorý bude v prípade podpisu kúpnej zmluvy už zaplatenou prvou časťou kúpnej ceny. Nedajte sa "ukecať" že túto zmluvu netreba. Rezervačná zmluva je Vaša poistka. V prípade jej absencie, môže jednoducho nastať situácia (a stáva sa to u samopredajcov často), že Vy odmietate ďalších záujemcov o kúpu, lebo "ste sa už s niekým dohodli" a po niekoľkých týždňoch vybavovania Vám záujemca zavolá, že už nechce Vašu nehnuteľnosť, lebo si našiel inú.

Poďme si teraz predstaviť možné varianty spôsobu prevodu nehnuteľnosti

POSTUP PRI PREDAJI BYTU - varianty

Variant A

BYT je BEZ ŤARCHY a záujemca MÁ VLASTNÉ prostriedky:

• Záujemca má celú kúpnu cenu z vlastných zdrojov a je ochotný uhradiť Vám celú kúpnu cenu naraz, priamo na Váš účet do X dní (zvyčajne 3)
• Záujemca má vlastné zdroje, ale nechce platiť priamo Vám, ale chce využiť tzv. Vinkuláciu prostriedkov v prospech predávajúceho na účte v banke
• Záujemca má vlastné zdroje, ale nechce platiť priamo Vám, ale chce využiť tzv. NOTÁRSKU ÚSCHOVU prostriedkov v prospech predávajúceho na účte notára

Variant B

BYT je BEZ ŤARCHY a záujemca NEMÁ VLASTNÉ prostriedky (vôbec, alebo len časť)

• Záujemca bude časť kúpnej ceny financovať formou úveru a časť z vlastných prostriedkov
• Záujemca bude celú kúpnu cenu financovať formou úveru (dá sa to ak bude zakladať v prospech banky aj ďalšiu nehnuteľnosť)

POSTUP PRI PREDAJI BYTU s ŤARCHOU

Variant C

BYT je S ŤARCHOU (záložné právo, vecné bremeno) a záujemca MÁ VLASTNÉ prostriedky

Záložne právo v prospech banky, alebo iného subjektu

• Vy najprv vyplatíte záväzok, čím sa vyčistí list vlastníctva a ďalej budete postupovať podľa variantu A
• Záujemca bude časť kúpnej ceny uhrádzať formou vyplatenia záväzku predávajúceho a zvyšnú časť z vlastných prostriedkov (priamo, vinkuláciou, notárskou úschovou)

Vecné bremeno (napr. právo dožitia ...)

• Vy najprv zrušíte vecné bremeno, čím sa vyčistí list vlastníctva a ďalej budete postupovať podľa variantu A
• Postupujete podľa variantu A hneď od začiatku a Dohodu o zrušení vecného bremena podáte na kataster spolu s kúpnou zmluvou.

Variant D

BYT je S ŤARCHOU (záložné právo, vecné bremeno) a záujemca NEMÁ VLASTNÉ prostriedky

Záložne právo v prospech banky, alebo iného subjektu

• Vy najprv vyplatíte záväzok, čím sa vyčistí list vlastníctva a ďalej budete postupovať podľa variantu B
• Záujemca bude časť kúpnej ceny uhrádzať formou vyplatenia záväzku predávajúceho cez svoju financujúcu banku a zvyšnú časť z vlastných prostriedkov (priamo, vinkuláciou, notárskou úschovou)

Vecné bremeno (napr. právo dožitia ...)

• Vy najprv zrušíte vecné bremeno, čím sa vyčistí list vlastníctva a ďalej budete postupovať podľa variantu B

Pri každej situácií je inak formulovaná časť kúpnej zmluvy pojednávajúca o spôsobe úhrady kúpnej ceny i postupnosť jednotlivých následných úkonov je odlišná

V prípade, že kupujúci financuje kúpu úverom je dôležité aj to, či Vám banka vyplatí peniaze už po podaní návrhu na vklad do katastra, alebo až po zmene vlastníka.

Je potrebné zakomponovať do kúpnej zmluvy príslušný variant, podpísat ju (podpis predávajúceho musí byť úradne overený) a podajt na kataster. Len čo Vám prídu peniaze, dohodnete sa na odovzdaní bytu a prehlásení energií a poplatkov u správcu bytového domu.

POSTUP PRI PREDAJI POZEMKU

Variant A

POZEMOK je BEZ ŤARCHY a záujemca MÁ VLASTNÉ prostriedky:

• Záujemca má celú kúpnu cenu z vlastných zdrojov a je ochotný uhradiť Vám celú kúpnu cenu naraz, priamo na Váš účet do X dní (zvyčajne 3)
• Záujemca má vlastné zdroje, ale nechce platiť priamo Vám, ale chce využiť tzv. Vinkuláciu prostriedkov v prospech predávajúceho na účte v banke
• Záujemca má vlastné zdroje, ale nechce platiť priamo Vám, ale chce využiť tzv. NOTÁRSKU ÚSCHOVU prostriedkov v prospech predávajúceho na účte notára

Variant B

POZEMOK je BEZ ŤARCHY a záujemca NEMÁ VLASTNÉ prostriedky (vôbec, alebo len časť)

• Záujemca bude časť kúpnej ceny financovať formou úveru a časť z vlastných prostriedkov
• Záujemca bude celú kúpnu cenu financovať formou úveru (dá sa to ak bude zakladať v prospech banky aj ďalšiu nehnuteľnosť)

POSTUP PRI PREDAJI POZEMKU S ŤARCHOU

Variant C

POZEMOK je S ŤARCHOU (záložné právo, vecné bremeno) a záujemca MÁ VLASTNÉ prostriedky

Záložne právo v prospech banky, alebo iného subjektu

• Vy najprv vyplatíte záväzok, čím sa vyčistí list vlastníctva a ďalej budete postupovať podľa variantu A
• Záujemca bude časť kúpnej ceny uhrádzať formou vyplatenia záväzku predávajúceho a zvyšnú časť z vlastných prostriedkov (priamo, vinkuláciou, notárskou úschovou)

Vecné bremeno (napr. právo prechodu ...)

• Vy najprv zrušíte vecné bremeno, čím sa vyčistí list vlastníctva a ďalej budete postupovať podľa variantu A
• Postupujete podľa variantu A hneď od začiatku a Dohodu o zrušení vecného bremena podáte na kataster spolu s kúpnou zmluvou.

Variant D

POZEMOK je S ŤARCHOU (záložné právo, vecné bremeno) a záujemca NEMÁ VLASTNÉ prostriedky

Záložne právo v prospech banky, alebo iného subjektu

• Vy najprv vyplatíte záväzok, čím sa vyčistí list vlastníctva a ďalej budete postupovať podľa variantu B
• Záujemca bude časť kúpnej ceny uhrádzať formou vyplatenia záväzku predávajúceho cez svoju financujúcu banku a zvyšnú časť z vlastných prostriedkov (priamo, vinkuláciou, notárskou úschovou)

Vecné bremeno (napr. právo prechodu ...)

• Vy najprv zrušíte vecné bremeno, čím sa vyčistí list vlastníctva a ďalej budete postupovať podľa variantu B

Aj tu platí, že pri každej situácií je inak formulovaná časť kúpnej zmluvy pojednávajúca o spôsobe úhrady kúpnej ceny i postupnosť jednotlivých následných úkonov je odlišná

V prípade, že kupujúci financuje kúpu úverom je dôležité aj to, či Vám banka vyplatí peniaze už po podaní návrhu na vklad do katastra, alebo až po zmene vlastníka.

Zakomponujete do kúpnej zmluvy príslušný variant, podpíšete ju (podpis predávajúceho musí byť úradne overený) a podajte na kataster.

POSTUP PRI PREDAJI DOMU (s príslušným pozemkom)

Variant A

DOM aj POZEMOK je BEZ ŤARCHY a záujemca MÁ VLASTNÉ prostriedky:

• Záujemca má celú kúpnu cenu z vlastných zdrojov a je ochotný uhradiť Vám celú kúpnu cenu naraz, priamo na Váš účet do X dní (zvyčajne 3)
• Záujemca má vlastné zdroje, ale nechce platiť priamo Vám, ale chce využiť tzv. Vinkuláciu prostriedkov v prospech predávajúceho na účte v banke
• Záujemca má vlastné zdroje, ale nechce platiť priamo Vám, ale chce využiť tzv. NOTÁRSKU ÚSCHOVU prostriedkov v prospech predávajúceho na účte notára

Variant B

DOM aj POZEMOK je BEZ ŤARCHY a záujemca NEMÁ VLASTNÉ prostriedky (vôbec, alebo len časť)

• Záujemca bude časť kúpnej ceny financovať formou úveru a časť z vlastných prostriedkov
• Záujemca bude celú kúpnu cenu financovať formou úveru (dá sa to ak bude zakladať v prospech banky aj ďalšiu nehnuteľnosť)

POSTUP PRI PREDAJI DOMU S ŤARCHOU

Variant C

DOM aj POZEMOK je S ŤARCHOU (záložné právo, vecné bremeno) a záujemca MÁ VLASTNÉ prostriedky

Záložne právo v prospech banky, alebo iného subjektu

• Vy najprv vyplatíte záväzok, čím sa vyčistí list vlastníctva a ďalej budete postupovať podľa variantu A
• Záujemca bude časť kúpnej ceny uhrádzať formou vyplatenia záväzku predávajúceho a zvyšnú časť z vlastných prostriedkov (priamo, vinkuláciou, notárskou úschovou)

Vecné bremeno (napr. právo dožitia, prechodu ...)

• Vy najprv zrušíte vecné bremeno, čím sa vyčistí list vlastníctva a ďalej budete postupovať podľa variantu A
• Postupujete podľa variantu A hneď od začiatku a Dohodu o zrušení vecného bremena podáte na kataster spolu s kúpnou zmluvou.

Variant D

DOM aj POZEMOK je S ŤARCHOU (záložné právo, vecné bremeno) a záujemca NEMÁ VLASTNÉ prostriedky

Záložne právo v prospech banky, alebo iného subjektu

• Vy najprv vyplatíte záväzok, čím sa vyčistí list vlastníctva a ďalej budete postupovať podľa variantu B
• Záujemca bude časť kúpnej ceny uhrádzať formou vyplatenia záväzku predávajúceho cez svoju financujúcu banku a zvyšnú časť z vlastných prostriedkov (priamo, vinkuláciou, notárskou úschovou)

Vecné bremeno (napr. právo dožitia ...)

• Vy najprv zrušíte vecné bremeno, čím sa vyčistí list vlastníctva a ďalej budete postupovať podľa variantu B

Opäť platí, že pri každej situácií je inak formulovaná časť kúpnej zmluvy pojednávajúca o spôsobe úhrady kúpnej ceny i postupnosť jednotlivých následných úkonov je odlišná

V prípade, že kupujúci financuje kúpu úverom je dôležité aj to, či Vám banka vyplatí peniaze už po podaní návrhu na vklad do katastra, alebo až po zmene vlastníka.

Ako sami vidíte nie je to také jednoduché ako sa na prvý pohľad laikovi zdá. Tých spôsobov je veľmi veľa, každý má svoje špecifiká. Ak chcete kľudne spávať NESMIETE na nič zabudnúť. Ak na niečo zabudnete, nesprávne nastavíte, dávate možnosť kupujúcemu od zmluvy odstúpiť. V žiadnom prípade sa nesmiete dostať do situácie, kedy ešte nemáte peniaze za svoju nehnuteľnosť a už nie ste ani vlastníkom, čo sa pri nesprávnom načasovaní môže kľudne stať.

Z toho plynie moje opäť dôrazné odporúčanie - majte po svojom boku profesionála, človeka s dostatočnou praxou, vedomosťami a skúsenosťami, ktorý vie čo, ako a kedy nastaviť tak, aby ste boli v každom momente obchodu chránení. Budete kľudne spať a predaj bude bez stresu.