Predaj nehnuteľnosti do 5 rokov, dane a poplatky
DAŇ Z PRÍJMU PRI PREDAJI Z NEHNUTEĽNOSTI
Od 1. januára 2011 platí, že ak predáte nehnuteľnosť, ktorej ste vlastníkom po obdobie kratšie ako päť (5) rokov, ste povinný zaplatiť daň z príjmu (lehota sa začína počítať od vkladu do katastra nehnuteľností/moment nadobudnutia nehnuteľnosti).
Máme tri možnosti na základe ktorých určíme presný dátum nadobudnutia nehnuteľnosti:
1) Kúpa nehnuteľnosti - dátumu nadobudnutia z listu vlastníctva
Tento dátum nájdeme v časti B, Titul nadobudnutia napr. Kúpna zmluva V-6320/20 zo dňa 06.10.2020
2) Nadobudnutie nehnuteľnosti dedením.
Dátumom nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je v takomto prípade dátum smrti poručiteľa.
3) Nadobudnutie nehnuteľnosti rozhodnutím štátneho orgánu.
V tomto prípade sa berie v úvahu dátum právoplatnosti rozhodnutia.
POZOR! Pri splnení oslobodenia od dani z príjmu sa obdobie vlastníctva nehnuteľnosti zo strany predávajúceho posudzuje na základe prijatia prvej časti platby kúpnej ceny, resp. podpisu kúpnej zmluvy, podľa toho, ktorá z týchto udalostí nastala skôr. Preto obdobie vlastníctva nehnuteľnosti z pohľadu daňového úradu končí prijatím zálohy za Váš byt, dom, alebo pozemok (platí to aj v prípade, ak táto záloha prišla na účet realitnej kancelárie!, nakoľko vyplatenie depozitu/rezervácie sa považuje za vyplatenie prvej časti kúpnej ceny), prípadne podpisom zmluvy, aj keď sa zmluva nedala na kataster a teda kupujúci ešte nie je uvedený na LV ako právoplatný majiteľ nehnuteľnosti. V prípade oslobodenia od dani z hľadiska predávajúceho, daňový úrad nezaujíma dátum právoplatného nadobudnutia vlastníckeho práva kupujúcim.
Príklad:
V roku 2021 ste nadobudli byt darovaním a následne ste ho v roku 2024 predali. Vzhľadom na to, že k predaju bytu došlo do piatich rokov od jeho nadobudnutia, nie je splnená podmienka oslobodenia od dane, preto musíte zaplatiť daň z príjmu. Musíte však zistiť aké výdavky si môžete pri predaji uplatniť. V prípade, ak darca v čase darovania vlastnil byt napr. 10 rokov, spĺňal by podmienku oslobodenia od dane a Vy by ste si ako výdavok pri príjme z predaja uvedeného bytu mohli uplatniť cenu v čase darovania zistenú znaleckým posudkom.
Ak ste však prekročil sumu zisku z predaja 48.441,43 € daň rastie na úroveň 25 %.
- Pre vysvetlenie: Daň z príjmu fyzických a právnických osôb u nás upravuje v súčasnosti zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.
- Sadzba dane je 19 % alebo 25 %. Závisí od základu dane, ktorý predstavuje 176,8-násobok sumy súčasného životného minima ktoré je 273,99 €
- V roku 2025 je životné minimum 273,81 € x 176,8 = 48.441,43 €. Do tejto sumy platíte 19 % daň. Nad túto sumu platíte 25 % daň.
-v závislosti od výšky základu dane pri fyzických osobách - nepodnikateľoch zaplatíte z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli, samozrejme, za predpokladu, že vznikne kladný rozdiel (na stratu sa neprihliada). Tento rozdiel však môžete znížiť o preukázateľne vynaložené výdavky ako:
- kúpna cena preukázateľne zaplatená za nehnuteľnosť pri jej obstaraní,
- zostatková cena nehnuteľnosti, ak ide o nehnuteľnosť, ktorú mal predávajúci zaradenú v obchodnom majetku,
- finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie nehnuteľnosti, opravu a údržbu nehnuteľnosti,
- finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti,
- výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie nehnuteľnosti, ktorými sú aj úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku; rovnako sa posudzujú aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom
- odmenu znalca, advokáta, províziu realitnej kancelárie
- zdravotné poistenie (dodatočne si môžete uplatniť 14% odvod do zdravotnej poisťovne).
Príklad:
V roku 2021 ste nadobudli byt darovaním a následne ste ho v roku 2023 predali. Vzhľadom na to, že k predaju bytu došlo do piatich rokov od jeho nadobudnutia, nie je splnená podmienka oslobodenia od dane, preto musíte zaplatiť daň z príjmu. Musíte však zistiť aké výdavky si môžete pri predaji uplatniť. V prípade, ak darca v čase darovania vlastnil byt napr. 10 rokov, spĺňal by podmienku oslobodenia od dane a Vy by ste si ako výdavok pri príjme z predaja uvedeného bytu mohli uplatniť cenu v čase darovania zistenú znaleckým posudkom.
Platím daň ak som nadobudol nehnuteľnosť dedením?
Ak ste nehnuteľnosť nadobudli dedením v priamom rade (napr. otec, matka, stará matka, syn, vnuk), alebo od manžela / manželky, od dane bude oslobodený príjem z predaja vtedy, ak uplynulo aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa (nebohého).
Výnimočný je tento spôsob získania nehnuteľnosti tým, že do doby vlastníctva sa započítava aj vlastníctvo poručiteľa.
Príklad:
Dcéra zdedila byt po otcovi. Otec vlastnil byt takmer 7 rokov. Ak by dcéra nehnuteľnosť predala, bola by oslobodená od dane, keďže nehnuteľnosť zdedila po otcovi (ktorý jej bol v priamom príbuzenskom rade) a teda doba vlastníctva jej otca sa započítava do doby vlastníctva dcéry - predávajúcej. Ak by ale dcéra zdedila byt po strýkovi, už by oslobodená od platenia dane nebola, lebo strýko jej nebol v priamom príbuzenskom rade.
Podávanie daňového priznania a platenie dane
Ak vám vznikla povinnosť priznať príjem z predaja nehnuteľností a podať daňové priznanie, ste povinný tak urobiť v lehote do 31. marca nasledujúceho roka. V rovnakej lehote musíte vypočítanú daň aj zaplatiť. V daňovom priznaní potom uvediete všetky príjmy vrátane príjmov zo závislej činnosti, teda príjmov zo zamestnania. Pokiaľ by bola vyčíslená daň natoľko vysoká, že by nepriaznivo vplývala na zabezpečenie základných životných potrieb, môžete požiadať správcu dane o odklad platenia dane, prípadne sa s ním dohodnúť o zaplatení dane v splátkach (zákon 563/2009 Z.z. o správe daní).
Na základe podaného daňového priznaia zravotná poisťovňa pošle do 30.9 ročné zúčtovanie so splatnosťou nedoplatku do 45 dní od oznámenia. Po vykonaní platby do zrdavotnej poisťovni je možnosť podať opravné daňové priznianie s doložením dodatočného nákladku ktorým je odvod do zdravotnej poistovne. Daňový úrad vám vyráta preplatok, ktorý vám vráti po podaní žiadosti o vrátenie preplatku.
Kompletný zákon č. 563/2009 Z.z. si môžete prečítať v nasledujúcom link. https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2009/563/
Premlčanie práva vymáhať nedoplatok.
O premlčaní práva vymáhať nedoplatok nás informuje daňový poriadok. Vzťahuje sa na také prípady, keď daňové priznanie podáme, ale nezaplatíme daň. Ak od konca roka, kedy daňový nedoplatok vznikol, uplynie šesť rokov, takýto nedoplatok je premlčaný, ale musíme vzniesť námietku premlčania. Správca dane môže urobiť v priebehu tohto obdobia nejaký úkon, ktorý smeruje k vymáhaniu. Lehota sa potom predlžuje o ďalších šesť rokov, maximálne môže byť dvadsať rokov.
Daňové priznanie sa nepodáva a daň sa neplatí, ak celkové zdaniteľné príjmy fyzickej osoby nepresiahnu sumu 50% nezdaniteľnej časti základu dane (19,2-násobku sumy životného minima) alebo ak celková vypočítaná daň fyzickej osoby nepresiahne za predchádzajúce zdaňovacie obdobie zákonom stanovenú hranicu (§ 46 zákona o dani z príjmov 595/2003 Z.z. - v súčasnosti sa daň neplatí, ak jej celková výška nepresiahne 5 EUR).
Zdroj: https://www.sora.sk/poradna/platenie-dane-pri-predaji-nehnutelnosti