Základné pravidlo

Príjem z predaja nehnuteľnosti mimo obchodného majetku je spravidla oslobodený po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia. Ak predáte skôr, príjem môže podliehať dani z príjmov. Samotný rozdiel medzi kúpnou a predajnou cenou však ešte nemusí byť konečný základ dane: dôležité sú aj preukázateľné výdavky.

Nepočítajte iba dátum vkladu kupujúceho. Pri posúdení oslobodenia môže rozhodovať skorší okamih: prijatie prvej platby alebo preddavku, prípadne uzavretie zmluvy o prevode. Pri zmluve o budúcom predaji uzavretej pred uplynutím piatich rokov platí osobitné pravidlo aj vtedy, keď sa kúpna zmluva podpisuje neskôr.

Odkedy plynie päť rokov?

Začiatok lehoty závisí od spôsobu nadobudnutia. Pri kúpe na základe zmluvy sa vlastníctvo nadobúda povolením vkladu do katastra. Pri dedení sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa. Ak nehnuteľnosť vznikla výstavbou alebo sa nadobudla inak, dátum treba určiť podľa konkrétneho právneho titulu. Skontrolujte list vlastníctva a príslušné rozhodnutia.

Zdedená nehnuteľnosť má inú logiku

Pri dedení v priamom rade alebo po manželovi či manželke sa pre oslobodenie môže započítať doba vlastníctva poručiteľa. Pri dedení v nepriamom rade, napríklad po súrodencovi, sa spravidla posudzuje päť rokov od smrti poručiteľa, keď vlastníctvo nadobudol dedič. Podrobnejší príklad nájdete v článku Dedenie nehnuteľnosti.

Aké výdavky sa môžu uplatniť?

Pri kúpe ide najmä o preukázateľne zaplatenú kúpnu cenu. Finančná správa uvádza aj preukázateľné náklady na technické zhodnotenie, opravy a údržbu a ďalšie výdavky súvisiace s predajom, ak spĺňajú zákonné podmienky. Pri zdedenej či darovanej nehnuteľnosti platia iné pravidlá určenia vstupnej ceny. Uschovajte si zmluvy, faktúry, potvrdenia o platbách a rozhodnutie o dedičstve.

Ak je príjem z predaja oslobodený, z tohto titulu ho do priznania k dani z príjmov neuvádzate. Ak oslobodený nie je a vznikne vám povinnosť podať priznanie, uvediete príjem aj prislúchajúce výdavky. Výšku dane nemožno bezpečne určiť jedným všeobecným percentom bez znalosti konkrétneho roka a ostatných príjmov.

Tri veci pred podpisom

  1. Overte presný dátum a spôsob nadobudnutia každej predávanej nehnuteľnosti. Pri dome a pozemku sa oslobodenie posudzuje osobitne.
  2. Skontrolujte termín rezervácie, budúcej a kúpnej zmluvy aj dátum prvej platby. Názov zmluvy nemusí rozhodovať o jej právnom obsahu.
  3. Pripravte podklady k výdavkom a pri hraničnom prípade si dajte daňové posúdenie urobiť ešte pred podpisom.

Overené zdroje

Text poskytuje všeobecnú orientáciu. Pri konkrétnom prípade môžu rozhodovať zmluvy, dátumy a spôsob nadobudnutia; daňové a právne otázky si potvrďte s príslušným odborníkom.